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武汉楼市现状:光谷东已涨20%,今年还将继续上涨!添加时间:2020-07-27

我是武汉房姐,资深房产出资专家。你相见恨晚的买房军师,现在已为10000人供给买房最佳处理方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清脑筋!房姐归于实战派只说对你最有用的操作和主张

注重“武汉房姐”微信大众号进入常识星球发问,以下精选问答内容来自“武汉房姐”常识星球

发问:房姐,融创澜岸140平,中心楼层,单价19000,没满两年。各种税费,中介费,差不多要加28万,单价就到21000+ 是不是下手价太高了?这个楼盘,税后单价多少,能够下手?我模糊觉得武汉的房价又要敞开16年那波涨幅了,是不是感觉不对?

答复:这个价格下手太高了,除非业主合作满二过户,不然没有优势。

楼市的发动一般有以下几个特征:

阶段一:新区质量楼盘开端日光,板块炒作(序幕行情)

阶段二:老城市中心二手次新开端跟涨(主升浪I)

阶段三:外环邻近非热门板块地铁二手房开端跳涨(主升浪II)

阶段四:老城市中心老破房也开端跟涨(晚期行情)

现在自媒体开端拿几个近郊新盘造势,典型的比方白沙洲 光谷东。可是现在的状况是成交量还没有大规划拉升。

武汉出资报答率最大的盘,详见常识星球内部共享。

武汉现已横盘3年,各区域地王盘开端拉升炒作,现在现已是新盘限价盈利的晚期,但也或许是新一轮行情的开端,出场越早越好,赢率更大。咱们星球内一向在着重,武汉现阶段的出资战略是逢笋入,不能乱买,还没有到加快出场的时分,可是能抢到笋盘是必定要买的。不必焦虑,你现已有第一轮赚钱效应了,接下来雪球会越滚越大。

发问:等额本金告贷合算仍是等额本息适宜?

答复:为什么买房告贷,挑选等额本息,而不是等额本金?

咱们以100万告贷,基准利率4.9%,10年期(120个月)为例:等额本息首月还款10557元,等额本金12416元。

1.相同确定一笔告贷,等额本金比等额本息的月供要多20%,这儿的20%,假如换成等额本息,相当于你能够借来120万的告贷,随便多了20%的开销,浪费了现金和现金所带来的机遇。

2.有人说,等额本金的月供是逐年削减的,还有人说,等额本金的总月供少于等额本息。没错,可是谁又会还10年的告贷呢?况且实际中往往是30年。

先有定量,才有定性。利率是个位数,告贷是百位数

哪怕依照10年期核算,等额本息要到第56个月的月供才超越等额本金,假如依照30年按揭,则要到第十几年,实际上大多数人到第5年房子现已翻倍出售/换房/还清从头典当了。

3.为什么仍是有许多人觉得等额本金比等额本息好呢?

最重要的一点,是因为咱们的视角:

通胀的速度,一般保存依照12%核算。咱们把通胀速度(1%每月)乘以其时月供,才干得到实在的【币值】,【币值】才是实在的【月供】。

一旦加上通胀这个要素,逻辑就变得明显易懂,比较没有通胀,咱们的月供正在以肉眼可见的速度进行【缩短】。

依照【币值】核算:等额本息首月月供10557元,等额本金12416元。等额本息末月月供3192元,等额本金3037元。

成果是什么呢:

1.等额本金的总月供,比等额本息更多

2.等额本金前期耗费了你更多的现金,月供压力更大,也耗费了更多的机遇

3.买房开头难,等额本金或许成为压垮你的最终一根稻草

发问:房姐,您好。根据您的从业经历,香港路台北路邻近,单价15000左右的老破小,您是否主张下手。

答复:你好,二线城市一般是不主张持有老破小 老破中和老破大的。二线新房多,市区老破小面对的是市郊新房而不是次新房的竞赛,质量间隔更大;且二线市区并没有那么完美的配套,和市郊的内涵价值差异没一线那么大,未来也归于跟涨型产品。自住和出资逻辑不同。

出资,老房子增值太慢。假如考虑学区能够下手,二线城市上车门槛低,假如没有牛校学区加持,老破小未来必定是跑熟大盘的。

武汉老破小涨幅太弱,归于房产生物链的最低端,别买 咱们说买老破小,其实完好的说法应该是一线城市中心区的老破小,对应的低总价上车,高租金报答。因为有些安稳的客群,低上车门槛,市中心老破小的增值很安稳(前提不溢价)。

武汉出资报答率最大的楼盘,详见常识星球内部共享。

发问:新人首问:睿智的房姐,想问下,咱们夫妻黄石户口,老公省直保,人在国外,想在武汉用老公公积金买房,首套首贷,子弹50左右。一向跟从房姐的脚步,看光谷东的,可是因为疫情老公回不来而耽误了,现在考虑用小叔子的房票和公积金买,才看了中南的聚奢华庭92平168万,单价1.8万,还未算税费,50年产权,对方满二仅有。又看了套中南世界城的64平的150万,精装修,算上税费单价划到了2.5万。方才又接到了中介的电话,山水的88平毛坯,148万,满二。买的房是预备租借或许做民宿。请问房姐那套是值得购买的?十分十分感谢了!!不然纠结的睡不着了!!

答复:你好,主张用老公的房票买,自己的房票用完,再考虑亲属代持票。

1.产权人自己签字+爱人视频是签约是OK的(最好有一人签字)。

2.找个途径银行,发送电子版文件给你,打印出来签字而且一起拍视频,再顺丰纸质版回来。

自己在国外,一般银行不会赞同这样操作,可是疫情归于特殊状况,能够跟银行请求下。

聚奢华庭和中南世界城这个选筹都比较一般,中南过气IP,也不如中北路沙湖和东湖住的舒畅。假如是日子半径在邻近,自住优先中南世界城。

假如是考虑出资,优先星球内引荐的板块和楼盘,增值潜力更大。

发问:房姐您好!看了您深圳学位房后马上就去看房了,状况如下,切盼点拨迷津!1 现在两个小孩一个六岁半本年就读科苑小学(非学位房途径)一个一岁半,名下一套房刚刚卖出,买家正在批阅告贷估量8月能拿到房款,到手500万。2 按您帖子辅导要点看了几个小区,现在有几个中意,第一套是海怡东方花园,比起周围的阳光带海滨城,感觉小区更宽阔一点,更宜居,两头价格差不多,现在看了两房1600万,能够在客厅简略隔一个三房出来。小区二房是北向让我有点犹疑,南向三房要2000万感觉负担不起。优点是对口科苑小学,刚需能够自住,二宝也能顺畅上学。对口高新中学也不错。第二套是厚德品园,78平内带架空层能做到3-4房,赠送多使用率高,总价1000万也契合我的预算,可是相同朝向是东北,南向也要1400万而且面积也才80+,对应学府中学学位我个人觉得略差一点。假如买这套,我方案前五年在海怡租房,五年后二宝小学和大宝中学都在学府学位上。。。可是这个小区不在房姐的引荐名单里 有几个问题想讨教房姐,1 究竟值不值得为了一个看起来更好一点的学位多花500万,因为学府现在并入南二外,感觉也能够。优点是能够自住,不需求租五年房。2 现在是买房的好机遇吗?仍是我能够再张望下,因为我暂时也不需求学位。3 值得等润府打新试试命运吗?又惧怕进入所谓的金九银十,房价更高。4 假如买房,我要做750万总价躲避豪宅税吗?这样的话1000万房子我首付相当于要拿700万,告贷额度变低成370万,我不知道值不值得

答复:你好,感谢付费!

把南山区校园首要分以下等级:

1.绩优持有型:南二外、南外高新

2.创业上升型:学府中学

3.步步为营型:麒麟试验、育才三中

4.继续阑珊型:南外文华、育才二中、北师大附中

5.黑天鹅型:南海中学

6.非地段但成果优异型:北大附中、南山中英文

南外高新中考成果在整个南山区一向稳稳地独占鳌头,拔得头筹。

学位房的成果便是风向标,学府中学上一年表现平平。尽管并入南二外,实质仍然仍是学府,生源并无改动,师资亦无突变,因为楼盘多坐落南山中心区,生源冗繁,短期内或许难改状况。想学位稳一点仍是优先海怡东方花园。

润府打新试试命运是OK的,淘笋也一起进行。现在的价格不主张买入,主张再等等,接下来一段时刻或许会有出资客降价抛盘。

躲避豪宅税要看你的资金本钱,一般来说,银行后期能够请求加按揭。

发问:房姐你好,新人首问!注重好久了,总算下定决心本年要在上海买个上车盘了。先说下个人状况,武汉人,16年结业后到上海,拿到上海户口,17年为了成婚在武汉买了套公寓,菱角湖壹号,贷了10年,最近疫情特别难租,没办证,感觉也欠好出手,暂时先藏着。手头60个,方案借40个,年末在上海下手一个300w的房子,武汉那套房不是住所,应该不影响我的上海首套资历。我作业在虹桥,老公在浦东张江,但互联网工作不安稳,随时或许换作业,所以想下手一个交通便当的小2居,今后还能便当置换。在贝壳上看了世博的老破小,浦江板块的动迁房,或许其他更有潜力的板块也行,还讨教房姐引荐引荐~

答复:你好,浦江镇的安顿房说的是世博家乡吧,再往南走便是鲁汇,欣佳宝邸一代。浦江镇的优势是比较新,没有老破小的纠缠,可是有点偏,首要靠前滩辐射拉动。世博因为老房子最多,尽管配套很好,可是老破小太多了会影响涨幅。这2个板块,优先浦江吧。

总价300万,上海出资报答率最大的板块,详见常识星球内部共享。

不应该拘泥于某个小区,而是圈定这个大板块,挑选房龄2005年今后的小区,找扣头笋盘。没有不能买的房子,只需不能买的价格。再好的小区,商场价去买就没意思了。主张多淘淘笋。

发问:房姐您好,尽管才注重您大众号不久,但您专业的答复让我形象深入,特意来向您讨教。一、现在状况 坐标武汉,前年爸爸妈妈在江岸全款买了两套育才的学区房(两套都是单身公寓)。原先是方案送给我和我妹妹,其时妹妹年岁太小,所以写的都是我的姓名。现在我自住的一套现已办证,另一套因为欠好更名,所以还没办证(我正用于训练)。二、置办需求 1.爸爸妈妈购一套房(养老或给弟弟做婚房),四居室,总价400W内,优先考虑新房或次新,3号线沿线更佳。2.自购一套三居室(把现在的房子典当告贷),周边校园多,后期开展训练便当。三、备选楼盘 1.美好年代咱们(户型巨细、价格适宜。缺陷是离三号线有一站间隔,换乘或步行都有些小费事,养老或做训练的话也不清楚合不适宜。) 2.水果湖步行街(从前在那儿住过两年,家人都很喜爱老房的户型,没有公摊物业,冬天省直供暖也很舒适,交通便当,做训练也便当。缺陷便是价格高、房子旧。) 四、请教问题 1.针对我现在的状况,典当告贷购房是否适宜?银行利息和房贷会让我有压力(年入20+) 2.水果湖片区的二手房是否值得下手。3.是否还有其它楼盘引荐。

答复:你好,训练工作需求规划很大,师资本钱只靠一张嘴,越多人觉得门槛进入低的工作,工作拼杀的人也越多。存量工作拼的是一点一滴的各项本钱紧缩、师资质量进步,想要赢利上升十个点,需求产品和服务碾压掉一切同行。训练工作赢利在贱价生源取得,工作界各显神通,做的好的都在深度绑定公立校园教师和校长。

首要分为以下几类:

1.社区店组织 一般的文化课、艺术类教育训练挑选在校园邻近,或许社区。一方面,大型社区人群寓居会集,方针客户的流量大,简单接触到客户;另一方面,教育资源就近、运营本钱相对廉价,假如能与周围的训练组织构成互补,还简单招生,从而下降招生本钱。

2.校园店组织 校园店组织,宜挑选接近当地层次水平较高的校园,经过好学生的号召力接收中等学生。保管晚辅一般挑选在校园邻近比较好,而且最好不要过马路。因为学生过马路会添加出行的危险。

3.高端训练组织 出国留学、高端言语类项目,可选商务中心区高等级写字楼。高端少儿训练、艺术训练等的上佳之选是大型的SHOPPING MALL,写字楼、商住两用楼、一般民房退而求其次。至于,成人工作教育类项目扎在交通便当的当地就行,一般写字楼可选。

汉口性价比高点的新盘,详见常识星球内部共享。我的主张是出手公寓(占房票,涨幅太慢),再下手报答率更大的住所。负债率控制在50%左右最好。水果湖假如不是为了学区,不主张买,老房子自住体会比较差,未来增值潜力也不如次新盘。

假如能接受投住别离,在武昌和江岸这2个区域的校园邻近租房,把子弹出资到报答率更大的板块,才干利益最大化。

发问:房姐。坐标武汉光谷两套房一套今世世界花园(119平)一套森林小镇(80平)。金融港写字楼一套,小区商铺一套(72平)无负债。手上还有两张房票,子弹280发,预备下手琨珏府188平,求最优装备方案应该把写字楼卖掉买房吗

答复:你好,写字楼的涨幅很悲惨剧,便是图个租金高。究竟买哪一个,取决于你是更垂青涨幅仍是更垂青租金收益了。住所产品涨幅更大。一铺养三代的年代现已曩昔了。

1.能买到的商铺,极大概率都不怎样样,好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的要素许多

微观方面:商业归纳体革新,电商、外卖渠道技能变迁;

微观方面:沿街外铺仍是社区内铺,商铺楼层差,未来新建商业体量分流,社区收支路途规划改动,社区人口消费才干,社区出资客多寡决议的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次,商铺租金由许多变量要素决议,不行确定性比起住所大太多,一个变量改动就或许让商铺空关两年。

再看看中心商圈铺子租金涨幅的改动,衣饰品店的关张,暗合商铺一手商场价格的走弱。商铺买卖的高额增值税镇压了绝大部分买卖需求,没有买卖二手商铺价格增值速度缓慢。一起50%的典当率导致商铺不是很好的信贷容器,也不是优异的财物。

2.之前说租售比6%以上能够入。能做到实在租金5-6%的商铺百里挑一,你还真不必定买得到。最重要的是:商铺的未来需求端不确定性要远远大于住所和优质写字楼。本金能回收多少,存在十分大的变数。

3. 商住(含公寓、酒店式公寓、Loft等)、商铺、办公楼要依照增值部分的30%-60%来交增值税,导致商住等涨幅远远落后于住所,不主张购买。琨御府大面积适宜自住,流动性会比小户型差许多。

子弹280,主张下手一套一线城市的上车盘,现在北京 广州 上海都是比较好的出场机遇。

剩下子弹下手一套星球内引荐楼盘的小户型做出资。

发问:武汉金地艺境三室 房主,想卖掉换花山 绿城凤起乐鸣四室,自主加出资,估量持有5-6年,绿城现在单价在18.7K 精装修。现在金地110平,能够卖到230。不知道这个操作适宜吗?有没有其他适宜的环境好带学区的房子引荐?

答复:你好,这样置换不适宜。绿城凤起乐鸣这个盘是典型的CEO盘,下手后会放哨好久。

中产阶级许多都是经过读书进入大城市的,也没有太多的路子,关于下一代,有途径依靠,十分注重教育。学区房的抢夺很剧烈。现在社会的竞赛,是全方位的竞赛。对一部分中产阶级来说,校园是他们买得起的体面。但凡体面,多少都有点收割机的性质。不或许不买,可是需求买自己接受规模之内的。

学区房有不确定性,假如调整,就有必定危险。从出资视点来说,需求买的是将来的学区房。要看一个东西好欠好,要看各利益方是否在利益上达到共同。

新区都谈不上实在的好学区,都是新校园,未来好欠好首要看生源来历的实质、校园的注重和投入程度。新区的学区变成实在的好学区,一般至少也需求3-5年乃至更长的时刻沉积。武汉最好的教育会集在武昌区和江岸区。考虑下手牛校挂学位。

主张保存金地艺境,做典当融资,考虑学区能够参阅星球内引荐的这类选筹。

发问:欠好意思,我又来发问了,最近一向研讨你的星球,比较感兴趣只吃蛋不杀鸡这个操作办法,现在手上的全款房估量能够贷到170W,依照商场上的典当产品,可是每个月月供要2W多?这个压力有点大,后边还要还新买的房子的告贷,更是落井下石。现在手上125W,全款房可告贷170W,有两张房票,能不能点拨一下怎样操作?

答复:很简略,新手留足2年月供即可。剩下子弹都能够继续加仓。

一名工作出资者,买入之前,现金流进出都要列出来。哪里有充裕,哪里需求抹平,怎样抹平,都安排好了。

说说断供这件事。最近网上流言蜚语,处处传cf客断供。但稍微有点经历的,稍微琢磨就知道这种归于诽谤。什么样的人会断供?

一种是刚起步阶段,短时刻内买入多套房产,用了极高的杠杆和融资本钱,现金流没有算好的疯魔流。

一种是没什么底仓,买的底子都是贵妇CEO盘,几年不涨,无法变现,遇到现金流一严峻,就要面对断供卖房。

而一个正常的人,老成持重买过三四套房,经历过一两轮大大涨后,就会发现,自己的负债率无论怎样也提不上去了,每新增一笔告贷都无比困难。

而cf客,则比一般人愈加慎重,涨幅更高融资才干更强。三年前的月供压力,今日转瞬就小了50%。只需你乐意停下来,随时都能够还清负债日子糜烂,价值是停滞不前敏捷坠落阶级。

发问:房姐,能解说下,为什么你说新盘价格并不能表现实在价值?

答复:绝大多数人觉得,“价格”便是“最终一次成交的价钱”。

他们觉得,自己跑到远郊从开发商手里花20000/平买下的房子就值20000/平… 假如改天开发商再推一批房源,定价30000/平,他们就会相互摆酒庆祝自己买的房子“涨了”。

理由很简略:有人花30000/平买了… 而事实上,因为“处房情结”,一手和二手是严峻分裂的商场,绝大多数CEO盘在二手商场底子抛不掉,或许要深深的折价、持久的套牢。

所以,你花20000/平买的房子不必定就值20000/平,同小区二期的新房卖30000/平,也不代表一期的二手房就增值了。

发问:你好,才智的房姐,我是大湾区中山做地产的,想咨询一下房姐怎样才干像您相同,对每个楼盘都十分清楚,人不在那儿,但能比那儿本地的中介剖析的更透彻,提到实质上,还能够给详细的方案!费事房姐带领路,使用哪些东西和办法去进步专业才干!谢谢

答复:剖析一个城市的买点要看微观大环境和微观城市商场状况和详细标的挑选。房价是钱银+信贷+人口+房产方针归纳表现。

房产出资的体:对经济学的了解,出资品的挑选,危险把控。大确定下重注,便是房产出资。房产出资的逻辑便是财物增值,负债缩水。涨幅看选筹,赚钱靠杠杆。树立一个长时刻的债款财物组合包。房产出资的用:专业常识系统的树立,房产的内别有商品房 小产权 保证房 公寓 写字楼 商铺等。每一个产品都是一个门户,要成为一个专业玩家就要学会挑选与抛弃,那我的挑选是买商品房。商品房又细分为:上车房 刚需房 置换房 地铁房 学位房 豪宅等等... 做到精算和自己财物状况来做方案找到自己的适宜的玩法。

房产出资的术:便是办法论,比如咱们去看盘第要提早做好一个区的预备,街道社区掩盖的小区有多少个。用价格来共享区域的队伍,今日要看多少个小区,小区的栋数,户数,户型,主力户型,成交数据,曩昔的涨幅,对标的校园,交通,商业,短期长时刻有没有确定性的利好。选筹便是商场调研陈述,买房是买的土地的增值,买的信息差。还要处理资金问题,名额问题。一个工作玩家必定是要支付时刻精力来获取经历,成功的办法千万条,路途只需一种“勤勉,仔细,尽力,负责任”

怎样看到实质?