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供应量成交额双降 北京限竞房地块2018年唱主角添加时间:2018-12-17

在今年楼市调控密集、信贷融资收紧、土地出让条件高等因素影响下,虽然临近年底,但很多城市却无法完成今年的供地计划。11月份以来,众多城市的土地市场普遍进入密集供应及成交时段。仅12月13日,中指土地情报重点监测的百城中就有25城共计80宗土地出让。

在当前房地产调控背景下,开发商资金面整体面临不小的压力,对土地市场的投资态度也回归理性。2018年前11个月,40个典型城市土地出让金累计收入20001亿元,同比下降1.8%,连续两个月同比下降。从溢价率情况来看,11月份40城土地成交溢价率已下滑至历史低点附近,预计未来几个月溢价率下滑趋势将趋缓。

值得注意的是,除了溢价率下滑外,限竞房用地、公共产权房用地、租赁房用地逐渐成为不少城市的供地主流。

12月11日,北京土地再次开闸,两块位于顺义区的限竞房用地投入市场。最终,合景泰富以9.2亿元、溢价29.58%拿下顺义新城牛栏山组团一级开发项目地块;而高丽营于庄地块被龙湖等4家房企联合体以29.6亿元、溢价7.3%收入囊中。综合两块土地成交总额,溢价率仅为13.4%,这样的低溢价成交在一定程度上代表了2018年北京土拍的总体情形。

《每日经济新闻》记者注意到,2018年北京土拍经历了年初的火爆开局、年中的供求两淡和年末的逐步回暖,虽有亮点,但总体表现平淡,土地供应量和成交额双双走低。

供应量成交额双双走低仅完成年度供地计划7成

根据《北京市2108年度建设用地供应计划》显示,今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷,其中国有建设用地供应4100公顷,集体土地租赁住房用地供应200公顷,与2017年基本持平。4100公顷中住宅用地计划1000公顷,其中商品住宅650公顷,保障性安居工程用地350公顷。

今年1月4日,北京在元旦后迎来首场土拍,吸引了超过20家房企参与。当时出让的3宗土地均为限竞房地块。最终丰台区槐房村和新宫村旧村改造项目被电建以16.75亿元的价格竞得,朝阳区孙河乡地块由“首创+远洋”联合体以61亿元夺得,密云区檀营乡地块进入竞自持阶段,被京投以19.425亿元、2%的自持比例拿下。

中国指数研究院数据显示,北京1月土拍延续了2017年整体火爆的态势,共成交12宗土地,出让金总额达到403.1亿元,同比增长374%,供应面积同比增长281%,成交楼面价格比起拍价格高岀约23%。并且1月4日成交的孙河地块还成为当月全国300城市的楼面价冠军。

2018年北京土拍取得了“开门红”。

但此后,北京土地市场就却显示出了疲态。中国指数研究院数据显示,1~6月北京推出住宅用地26宗,成交21宗,出让金为751.3亿元,比上年同期下降25%;供应面积同比下降2%,土地溢价率为24%,较去年同期有所下降。

随着7月31日“坚决遏制房价上涨”的总基调出台,北京市的土地市场更是进入供求两淡的境地。8月份,北京仅成交2宗土地,住宅用地面积供应同比下降38%,出让金总额更是跌出了全国前20位。

直到10月份,北京土地市场才有了小幅回暖趋势。据中国指数研究院数据,当月北京成交土地6宗,出让金达177.6亿元。11月份,北京土地加速供应,推出16宗地块,成交12宗,土地出让金达432.9亿元,同比增加37%,一跃成为全国之首。值得注意的是,仅在11月27日当天,12宗土地集中释放,一日揽金316亿元,单幅地块最高溢价率近50%。

12月截至目前,北京推出4宗住宅用地,全部位于顺义区,共揽金61.75亿元,但溢价率却维持在较低水平。此外,12月北京土地市场还将有7宗土地挂牌出让。

但据媒体公开报道,今年前11月北京市供应建设用地面积仅363.69公顷,其中居住类238.57公顷,远未达到全年土地供应总指标,与2017年全年965.81公顷、居住类688.6公顷的供地规模相比也相距甚远。北京中原市场研究部统计显示,北京2018年土地供应计划完成率为72%。

和硕机构首席分析师郭毅向《每日经济新闻》记者表示:“今年土地市场其实是在2017年土地大量供应之后,面临商品房去化问题,土地市场需求有所下滑,一些主流的房企在拿地策略上有所收紧。”

“限竞房”地块成主流明年供地预计维持稳定

毫无疑问,北京2018年土地市场中,“限竞房”用地成为主流。

据《每日经济新闻》记者统计,截至2018年12月13日,北京市国土局已挂出72宗地块,其中流拍7宗,2宗地块中止出让;已成交的63宗经营性用地,包括11宗共有产权房地块、39宗限竞房地块、11宗商业办公类地块1块纯商品房地块和1宗石景山古城地块(一部分为共有产权房用地,一部分为限竟房用地)。值得注意的是,限竞房用地占到了成交总数的62%。

同时,房企的一些优势资源也向限竞房领域集中,土地稀缺的北京三环和中央别墅区等区域也出现了限竞房项目。不仅是优势地段,随着中心城区的政策愈发收紧,越来越多的限竞房地块在大兴、房山、顺义等地区释放。

据我爱我家研究院分析,由于土地供应多位于郊区,拉低了整体市场均价。11月北京重点成交的12宗居住类用地,除2宗位于丰台外,其他10宗均位于郊区,其中有2宗位于远郊密云、延庆两区,成交楼面价仅6000元/平方米。

中原地产研究院数据指出,截至12月11日,北京入市的共有产权房年内多达29个项目,提供房源32446套,比2017年5个项目3752套上涨了765%。中原地产研究院首席分析师张大伟表示:“北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是是570万平米左右,大约5万套限竞房。”

“明年土地供应还会以限竞房用地为主流。”郭毅表示:“限竞房供应是长效机制的一种手段,如果没有出现大面积流标流拍,这将会是地市场供应的一个主要趋势。从目前来看,北京市的土地供应和需求保持着稳定的局面,所以明年的限竞房土地供应和今年的情况应大致相同。”